2016年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2015年12月份新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：

　　(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有39個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%。

　　(二)與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，上漲的城市有21個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為47.5%，最低為下降5.3%。

　　總的來看，由于“330新政”、央行“雙降”、地方性的救市政策等發(fā)力，一線城市、部分二線城市(比如北京、深圳、廣州、深圳、合肥、南京、蘇州、南昌等)在2015年去庫(kù)存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市場(chǎng)基本面有所改變，已經(jīng)沒有去庫(kù)存壓力，甚至上述部分城市比如深圳還出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲的特征。但是，并不是所有城市市場(chǎng)基本面都已經(jīng)好轉(zhuǎn)，半數(shù)二線城市、大部分三四線城市仍然面臨去庫(kù)存壓力，對(duì)于2016年來講，開發(fā)商應(yīng)該因時(shí)而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略。

　　基本面較好城市：把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)

　　從市場(chǎng)供求關(guān)系或庫(kù)存去化周期角度來看，開發(fā)商推盤策略也應(yīng)分城施策。在北上廣深等一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場(chǎng)基本面仍然為供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒有去庫(kù)存的壓力(比如：一線城市均已降至10個(gè)月以下，北京9.18個(gè)月、上海(不含保障性住房)6.60個(gè)月、廣州8.76個(gè)月、深圳6.65個(gè)月，二線多個(gè)城市也已經(jīng)降至6個(gè)月以下，如南京3.99個(gè)月、蘇州3.83個(gè)月、南昌5.5個(gè)月、合肥3.92個(gè)月)。

　　此外，2015年全年，由于“330新政”、央行“雙降”、930降首套首付等救市政策頻發(fā)，整體銷售市場(chǎng)在品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)動(dòng)推盤之下快速回暖，下半年尤其是第四季度這些市場(chǎng)步入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，或者已經(jīng)出現(xiàn)買漲不買跌的行情。此時(shí)，我們也堅(jiān)信，當(dāng)一個(gè)城市市場(chǎng)供求關(guān)系基本面不存在問題時(shí)，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況始終會(huì)回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由于市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然看好，此時(shí)，對(duì)于開發(fā)商來講，跑量的同時(shí)可以適度調(diào)整價(jià)格策略，更加重視利潤(rùn)指標(biāo)。

　　但是，我們不能因?yàn)?015年下半年尤其是第四季度的火爆行情而判斷這樣的行情會(huì)持續(xù)進(jìn)行。原因很簡(jiǎn)單，2015年“330新政”以來，上述一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放(主要表現(xiàn)為上半年)，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支(主要表現(xiàn)為下半年)，如果房企據(jù)此以為未來上述城市樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

　　從2015年下半年央行三次“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到2016年第一季度，也就是說，2015年下半年央行三次“雙降“之后，上述一線城市、部分二線城市樓市需求已經(jīng)大量透支，樓市在下半年成交量?jī)r(jià)瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年上半年上述一線城市、部分二線城市樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體上半年趨勢(shì)，但是，下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

　　因此，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)(期待買漲不買跌一直持續(xù))，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤从昃I繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好2016年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　基本面不好城市：繼續(xù)出臺(tái)去庫(kù)存措施，消化過剩樓市庫(kù)存

　　對(duì)于半數(shù)二線城市、大部分三四線城市(比如二線城市天津12.48個(gè)月、長(zhǎng)沙13.28個(gè)月、長(zhǎng)春13.78個(gè)月、青島14.80個(gè)月、西安13.11個(gè)月，大部分三四線城市舟山19.72個(gè)月、淮北24.28個(gè)月、大同44.49個(gè)月、運(yùn)城44.15個(gè)月、南平34.77個(gè)月等)而言，則面臨不一樣的境地。總體來講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來的大量庫(kù)存仍然沒有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，在2016年這個(gè)時(shí)間段仍然要堅(jiān)持去庫(kù)存的市場(chǎng)策略，這些城市的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。

　　比如二線城市、沈陽、長(zhǎng)春、大連、青島、西安，大部分三四線城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在2016年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。即使2015年以來仍然有鼓勵(lì)住房消費(fèi)等救市政策(比如：鼓勵(lì)首套自住需求的降首付政策，鼓勵(lì)提高公積金使用效率的政策、鼓勵(lì)人才類購(gòu)房的相關(guān)政策等)落地執(zhí)行，2016年仍然繼續(xù)深化去庫(kù)存措施，市場(chǎng)基本面也很難說有太大的出彩。

　　因此，當(dāng)務(wù)之急，2016年上述地方政府仍然需要繼續(xù)出臺(tái)去庫(kù)存措施。那么，地方政府還有哪些底牌可以“救市”?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，回顧過去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來看，上述八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。具體來講：

　　第一、降首套首付：通過下調(diào)首套房首付比例，可以降低購(gòu)房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向，預(yù)計(jì)首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右;

　　第二、降準(zhǔn)降息：雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn)，但是，筆者認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計(jì)2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。這樣，可以釋放更多的市場(chǎng)流動(dòng)性，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，也為樓市去庫(kù)存帶來利好影響;

　　第三、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。

　　筆者認(rèn)為，加大各類財(cái)政補(bǔ)貼，將在補(bǔ)貼的幅度和范圍方面進(jìn)行調(diào)整。

　　如近期傳言的對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房首套房的稅費(fèi)減免政策、個(gè)稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對(duì)首套購(gòu)房者采取減免契稅、政府性基金補(bǔ)貼利息等財(cái)政優(yōu)惠;此外，在樓市去庫(kù)存的市場(chǎng)背景下，銀行應(yīng)該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月首套房貸利率會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么，屆時(shí)購(gòu)房者成本適度降低，市場(chǎng)成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，最終達(dá)到去庫(kù)存的目的。

　　第四、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。被拆遷居民通過獲得的貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買市場(chǎng)中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫(kù)存的目的。

　　第五、住房抵押貸款資產(chǎn)證券化(MBS)和公積金資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)：通過MBS和公積金資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)，盤活存量房貸資源，增加房貸市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)于當(dāng)前樓市去庫(kù)存來講也是一件有力的消息。

　　第六、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策：針對(duì)人才類的購(gòu)房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來，不少城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房的相關(guān)措施，預(yù)計(jì)2016年仍然各大城市仍然會(huì)有明確針對(duì)人才類購(gòu)房落戶的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于樓市成交量回升來講也會(huì)起到積極作用。

　　第七、將戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合：盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。

　　第八、對(duì)于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項(xiàng)目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場(chǎng)成交量。

　　張宏偉：同策咨詢研究部總監(jiān)