自2014年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了高增長并走向衰退期。“白銀時代”這一說法也因此屢被提及。
房地產(chǎn)白銀時代具有兩大顯著表現(xiàn)：第一，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年以來最低點，僅為1%。2016年開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有增長。而在1999-2014年間，我國房地產(chǎn)業(yè)曾以超過20%的年均增速發(fā)展;第二，房企平均凈利潤率跌至個位數(shù)。
然而，這一現(xiàn)象在2017年發(fā)生了改變。近期，A股發(fā)布年報的房企約53家，港股等超過15家，共計接近70家發(fā)布了年報。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率高達12.4%。
時隔三年，房企凈利潤率再次回到兩位數(shù)。
回光返照?
盡管房地產(chǎn)行業(yè)屢遭調(diào)控，但開發(fā)商利潤卻從低谷走出了一條向上的曲線。
3月29日，融創(chuàng)中國發(fā)布2017年年報，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入658.7億元，同比增長86.4%;毛利136.3億元，同比增長181.1%;毛利率20.7%，較上年同期13.7%提升7個百分點。公司擁有人應(yīng)占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應(yīng)占核心凈利111.2億，同比增長259.1%。融創(chuàng)建議派發(fā)2017年度末期股息每股0.501元，同比增長94.9%。
融創(chuàng)中國盈利水平雖然有提升，但從行業(yè)整體情況看，仍屬一般。事實上，主流房企在2017年整體收益表現(xiàn)均不錯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)凈利率高達12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明顯上漲，2015年這一數(shù)字為9.69%。
雅居樂2017年凈利潤67.80億元，同比增加122.3%;保利置業(yè)2017年股東溢利同比大增至24.6億港元;遠洋2017年銷售額創(chuàng)新高逾705億，凈利同比增34%至51.15億;SOHO中國2017年純利47.33億元同比增長約420%;華潤置地2017年溢利191.6億港元，租金收入87.8億港元;富力2017年凈利潤同比大增204%，2018年銷售目標(biāo)1300億;太古地產(chǎn)2017年股東應(yīng)占綜合溢利339.57億港元，同比增長126%;中國奧園去年凈利潤同比增長93.9%至19.52億元。
龍湖執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，“龍湖集團毛利率一直在25%到30%區(qū)間，2017年干得非常好，2015年到2016年兩年的一些高房價項目進入?yún)f(xié)同管道，毛利率沖到34%左右。”
“面包價格高，面粉顯得很便宜，”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，“首先，我們必須看到2017年房企凈利潤提升，主因就是相對于2017的房價，前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優(yōu)勢更為明顯。
并不樂觀的2018年
回首過去15年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了制度紅利、城鎮(zhèn)化加速、貨幣寬松到結(jié)構(gòu)性機遇四個階段的發(fā)展驅(qū)動，整體呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢。2017年優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)能否持續(xù)?絕大部分房企持不確定態(tài)度。
2003-2017年間，全國商品房銷售額從7956億擴大至13.37萬億元，增長了15.8倍。15年來，中國城鎮(zhèn)化率由2003年的40.5%增長至2017年的58.5%，達到世界城市化平均水平。城鎮(zhèn)化速度在超過一定水平后開始由加速增長時期進入減速增長階段。這就是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的“白銀時代”。
從更長遠看，萬科董事會主席郁亮甚至認為，并非毛利越高越好。他認為，“毛利越高意味著風(fēng)險越大，難道允許你這么干下去嗎?肯定不合適。我們的行業(yè)暴利時代結(jié)束了，房價單邊快速上漲的時代結(jié)束了，中國房地產(chǎn)市場住宅市場的全面短缺時代也已經(jīng)結(jié)束了。我們再指望毛利大幅度提高是不現(xiàn)實的。”
那么就2018年而言，房企是否還能維持較好的利潤表現(xiàn)?
“面包不漲價，面粉顯得有點貴。”張波認為，2018年對房企來說將是壓力較大的一年，2016年后不少房企激進拿地，但在2018年房價上漲動力偏弱的整體市場背景下，企業(yè)利率受影響。另外值得關(guān)注的是，2018年高企的融資成本或?qū)⑹购芏喾科蟮慕杩罾⒌蓉攧?wù)費用明顯增長，同樣會影響凈利潤。整體來看，2018年大部分房企凈利率想要保持2017年水平，難度很大。
趙軼稱，“未來我們布局的一些城市，政府或多或少有限價政策，預(yù)測這一兩年，一方面項目非常不錯，另一方面會面臨政策管制。我們的原則是，只要達到合理毛利率，會堅持賣。未來一兩年，公司毛利率不會大幅增長，但會穩(wěn)定保持在30%左右。”
海通證券分析師姜超注意到，2017年四季度以來，70城新建商品住宅價格指數(shù)同比增速已由2017年上半年9%以上的高點降至6%以下。特別地，2018年前兩月一線城市房價同比增速由正轉(zhuǎn)負，創(chuàng)2015年6月以來新低，這具有重要的信號意義。意味著住房投資持續(xù)升值預(yù)期被打破，吸引力也有所下降，投資需求面臨回落。
“房價神話難續(xù)。總體來看，人口老齡化和城鎮(zhèn)化增速放緩，使得剛需群體數(shù)量減少;政策對住房投資性需求的打擊和房價松動，使得住房投資的吸引力下降，投資需求也趨于回落;更重要的是，在防范化解金融風(fēng)險的大背景下，中央提出要結(jié)構(gòu)性去杠桿，未來貨幣低增成為常態(tài)，將不足以支撐居民大規(guī)模舉債買房，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存并不足以支撐2018年房價繼續(xù)上漲。”姜超認為。
一些開發(fā)商開始尋找新的賺錢生意。比如龍湖集團CEO邵明曉表示，“龍湖集團去年冠寓開了15000間，今年還會新開5萬間左右。長租公寓目前還在打磨，屬投入期，基本能打平，但最終目標(biāo)要把它變成賺錢業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。進入相對成熟期后，預(yù)計輕資產(chǎn)類的長租公寓毛利率35%左右，凈利潤率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR20%以上，將是非常賺錢的生意。我們可以通過這個業(yè)務(wù)觸達20-35歲的年輕人，這部分客戶對我們更有價值。”
